はじめに：「安い物件」を見つけたら、まず総予算を考えましょう
大分県佐伯市で住まい探しをしていると、「この中古住宅は価格が手ごろだ」と感じる物件に出会うことがあります。ただ、購入してから「思った以上に改修費がかかった」と気づく方は少なくありません。
中古住宅を買ってリフォームする場合、考えるべき金額は物件価格だけではありません。物件価格、リフォーム費用、諸費用を合わせた総予算で比べることが、後悔しないための第一歩です。この記事では、購入前に確認したいポイントと、費用の考え方を整理します。
中古住宅を買ってリフォームする魅力
新築や建売住宅に比べて、中古住宅には次のような魅力があります。
・物件の購入費を抑えやすく、その分を改修に充てられる
・間取りや内装、設備を自分好みに作り変えられる
・住み慣れた地域や、利便性のよい場所を選びやすい
・断熱改修や水回りの更新で、暮らしやすさを大きく高められる
一方で、建物の状態によって必要な改修費が大きく変わる点が、新築や建売住宅との違いです。
購入前に確認したい建物のポイント
内見のときは、見た目のきれいさだけで判断せず、次の点を確認しましょう。
①雨漏りの跡
天井や壁のシミ、クロスの浮き、押入れの湿気などは、雨漏りのサインかもしれません。屋根や外壁の状態とあわせて確認します。
②床下の状態
床下の湿気、木材の傷み、シロアリの被害の有無は、改修費に大きく影響します。床の沈みや、歩いたときのきしみも目安になります。
③基礎や外壁のひび割れ
小さなひびか、構造に関わるひびかによって、対応が変わります。専門家の目で見てもらうと安心です。
④耐震性
1981年6月より前の旧耐震基準で建てられた住宅や、2000年より前に建てられた木造住宅は、耐震性を確認し、必要に応じて補強を検討します。
⑤水回りの劣化
キッチン、お風呂、トイレ、洗面所の傷みや、配管の状態も重要です。見えない部分の配管は、更新が必要になることもあります。
⑥断熱性能
築年数の古い住宅は、冬の寒さや結露が気になることがあります。窓や床、天井の断熱の状態を確認しましょう。
不安が残る場合は、購入前に建物状況調査（インスペクション）を利用する方法もあります。
総予算は「3つの合計」で考える
中古住宅の購入とリフォームにかかる費用は、大きく分けて次の3つです。
①物件価格
土地と建物の購入費用です。
②リフォーム費用
水回りの更新、内装、断熱、耐震補強、間取り変更などの工事費用です。工事の範囲が広がるほど、金額も大きくなります。
③諸費用
仲介手数料、登記費用、印紙代、火災保険料、不動産取得税、ローンの手数料など、物件価格以外にかかる費用です。
「物件価格が安いから総額も安い」とは限りません。リフォーム費用が大きくなり、新築や建売住宅の購入と変わらない金額になることもあります。購入前に、改修費の目安を見積もっておくことが大切です。
使える可能性のある補助制度も、購入前に確認を
省エネ性能を高めるリフォームには、国の補助制度が用意されることがあります。購入後のリフォーム費用を考えるうえで、購入前から確認しておきたいポイントです。
現在の制度：みらいエコ住宅2026事業
国土交通省・経済産業省・環境省が連携する「住宅省エネ2026キャンペーン」の一つで、交付申請期間は遅くとも2026年12月31日まで、予算上限に達した場合はその時点までとされています。リフォームの対象は、断熱等性能等級4を満たさない既存住宅で、平成28年12月31日以前に新築された住宅が目安です。また、キッチンセットの交換を伴う対面化改修やバリアフリー改修の一部を除き、事務局に登録された対象製品を使う工事が対象です。
つまり、壁紙や畳の張り替え、外壁塗装だけを単独で行っても、補助の対象になるとは限りません。窓の断熱、断熱材、高効率給湯器などの省エネ改修が中心になります。
来年度（2027年度）の動き
国土交通省は2027年度の概算要求で、「みらいエコ住宅2027事業」の要望額を2千億円としています。また、空き家対策総合支援事業・空き家再生等推進事業として70億8,000万円、住宅金融支援機構による空き家再生などへの金融支援スキームの創設も、要求に盛り込まれています。ただし、これは概算要求の段階で、予算や補助額、条件はまだ確定していません。
補助制度を使うときの注意点
・補助金は、年度ごとに内容や期限が変わり、予算の上限に達すると受付が終了します
・工事を始める前に、対象になるかを確認する必要があります
・多くの場合、対象となる工事や製品の条件があります
申請の手続きは、事業者を通じて行う仕組みの制度が中心です
「補助金が出るから、この物件を買う」と決めるのではなく、購入する物件が対象になるか、どの工事が対象になるかを、購入前に確認しておくと安心です。佐伯市など自治体にも、住宅や空き家に関する支援制度がある場合があります。豊南不動産では常に最新の状況で補助金の残り予算額やリフォーム内容に対応するあらゆる確認して最善のプランをご提案させていただきますので是非ご相談ください。
リフォームの優先順位を決めましょう
予算には限りがあります。すべてを一度に直そうとせず、優先順位をつけて考えます。
優先度が高い工事
・雨漏りの補修、屋根・外壁の修繕
・床下の補修、シロアリ対策
・耐震補強
・配管の更新
建物を長く安全に使うための工事は、先に済ませたいところです。
暮らしの快適さに関わる工事
・水回り（キッチン、お風呂、トイレ、洗面所）
・窓や床、天井などの断熱
・間取りの変更、収納の追加
後から手を入れやすい工事
・壁紙や床材の張り替え
・照明、カーテンなどのインテリア
内装は後から少しずつ整えられますが、構造や断熱は、工事が大がかりになるため、最初に計画しておくと効率的です。
住宅ローンとリフォーム費用の関係
リフォーム費用を含めて資金を計画する場合、金融機関によっては、購入費とリフォーム費用をまとめて借りられるローンがあります。取り扱いや条件は金融機関ごとに異なるため、物件を決める前の段階で、ご相談されることをおすすめします。
事例：豊南不動産が取り組む中古平屋のリノベーション
豊南不動産では現在、中古の平屋のリノベーションを進めています。
購入前の確認、改修内容の決め方、完成後の住まいのイメージまで、実際の事例をもとにご説明できます。
豊南不動産に相談するメリット
豊南不動産は、50年以上にわたって佐伯市で不動産業を営んできました。物件探しとリフォームの相談を、同じ窓口でできる点が強みです。
・物件の情報を、佐伯市の事情を踏まえてご案内できる
・購入前に、リフォーム費用の目安までご相談いただける
・新築や建売住宅、土地探しとも比べながら検討できる
「この物件を買ってもいいのか」という段階でも、お気軽にご相談ください。
まとめ
佐伯市で中古住宅を買ってリフォームする場合は、物件価格だけでなく、リフォーム費用と諸費用を合わせた総予算で考えることが大切です。購入前に建物の状態を確認し、改修の優先順位を決めておけば、予算の見通しが立てやすくなります。
